リアルリンクス株式会社

仲介買取

大切な資産だからこそ納得のいく価格で売却

不動産の売却方法としてもっとも一般的なものが「仲介売却」です。不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が売主の代わりに売却活動をおこなって買主を探します。期間はかかりますが、売主の希望の条件に合った買主が見つかる可能性が高い方法であり、「少しでも高く売りたい」方におすすめです。

こんなお困りごとには仲介売却がおすすめ

・子どもの成長に伴い、今より広い家に住み替えたい・親と同居することになり、今の家を売りたい
・もっと通勤・通学に便利な場所に移りたい・できるだけ高く売却して住宅ローンを返済したい
・相続した実家を放置しており、できるだけ高く売りたい・離婚にあたり財産分与が必要になった
このようなことでお悩みなら、仲介売却がおすすめです。仲介売却は、売主様の「できるだけ高く売りたい」ご希望を叶えられる可能性が高い方法です。リアルリンクスは売主様一人ひとりにしっかりと寄り添い、売却成功までサポートいたします。仲介売却は、どうぞ当社にご相談ください。

仲介売却とは？

仲介売却とは、不動産会社が売主の代わりに不動産の販売活動をおこなう方法です。初めに不動産会社が物件を査定し、査定価格を提示します。それを元に、ご相談の上で売り出し価格を決定。不動産会社はインターネットやチラシなどを使って物件情報を公開して購入希望者を募り、条件を交渉して売却を成立させます。

その後成約させた報酬として、売主は不動産会社に仲介手数料（「物件価格の3％+6万円」×消費税）を支払います。

時間をかけて希望に合った購入希望者を探すため、売主が希望する価格で売れる可能性が高い方法ですが、売却までの期間が長くなったり、場合によっては売れなかったりするリスクもある点は理解しておきましょう。

仲介売却のメリット

MERIT 01 適正な売り出し価格で売却活動ができる	不動産を個人で販売すると、相場より安い価格で購入されてしまうリスクが生じます。不動産会社が間に入ることで、市場の相場をふまえた適正な売り出し価格で売却活動がおこなえます。
MERIT 02 売却にかかる手間・リスクを省ける	不動産売却には専門的な知識が欠かせません。複雑な手続きや書類作成などが必要となり、個人で進めればミスが生じる可能性もあります。そういった手間を省くことが可能です。
MERIT 03 多くの購入希望者を見つけられる	高額である不動産の購入希望者を個人で探すのには、どうしても限界があります。その点不動産会社には売却のノウハウや独自のネットワークがあり、多くの購入希望者を見つけることが可能です。
MERIT 04 不動産会社に契約の責任を負ってもらえる	不動産の「売買契約書」や「重要事項説明書」には、不動産仲介業者として不動産会社が署名・捺印します。それによって売買契約の責任は、売り主だけでなく不動産会社も負うことになります。

3つの媒介契約から選択

売主は、仲介売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3つの種類があり、売主の方針と合ったものを選びます。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
契約できる会社の数	1社のみ	1社のみ	複数の会社と契約できる
自分で買主を見つけること	不可見つけて契約する場合は違約金が発生する	不可見つけて契約する場合は違約金が発生する	可能
不動産会社の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
レインズへの登録	媒介契約締結後5日以内におこなう	媒介契約締結後7日以内におこなう	登録義務なし（売主の希望による）
メリット	・1社とのみの契約になるため、積極的に売却活動をしてもらいやすい・もっとも報告頻度が高く、状況を知りやすい	・1社とのみの契約になるため、積極的に売却活動をしてもらいやすい・報告頻度が高く、状況を知りやすい	・複数の会社を介すことで広く買主を探せる・競争意識が働き営業活動が活発になる・レインズに登録しなければ売却情報を公にしなくてよい
デメリット	・自分で買主を見つけられない・契約した会社の力量に左右される・他社との競争がなく営業が活発にならないことがある	・自分で買主を見つけられない・契約した会社の力量に左右される・他社との競争がなく営業が活発にならないことがある	・報告義務がなく状況がわかりにくい・不動産会社は自社で売却できるわけではないため、積極的にならないことがある・レインズに登録しなければ情報は広がらない

REINS（レインズ)

「REINS（レインズ)）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムを指します。正式名は「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」。登録した不動産情報は全国から閲覧できるため、購入希望者を広く募ることが可能です。

レインズのメリット

MERIT 01	MERIT 02	MERIT 03
媒介契約に基づいて登録され、安全に不動産取引がおこなえる	豊富な取引事例が蓄積されているため、適正価格で取引ができる	不動産流通業界全体で不動産売却をサポートし、円滑な売却につながる

相続

相続した不動産でお悩みの方へ

「不動産を相続したものの、どうしたらよいかわからない……」そのようなお悩みをご相談くださるお客様は少なくありません。さいたま市で不動産売却をおこなう「リアルリンクス株式会社」では、相続した不動産の売却にも対応しています。相続物件の売却は早めの検討が大切です。お困りのことがありましたら、お気軽に当社までご相談ください。

相続に関するお困りごと

☑実家を相続したがどうしたらよいかわからない☑相続した不動産が空き家になっている
☑賃貸に出している相続不動産を売却したい☑遠方の不動産を相続したが売却できるだろうか
☑相続した空き家・空き地の固定資産税が負担になっている☑兄弟で相続した不動産を次の代まで残してよいだろうか
☑不動産を次の代に相続するにあたり、相続税対策を考えたい
このようなことでお困りなら、リアルリンクスにご相談ください。当社では不動産の相続について豊富な知識・実績があるため、それぞれのケースに沿ったご提案が可能です。遠方の不動産の売却にも対応できますので、お気軽にご依頼ください。

相続不動産を放置するデメリット

相続した不動産をどうするかは、なるべく早く検討することが大切です。なぜなら放置すればするほどデメリットが生じるからです。思い入れのある実家などの場合「決意できずついそのままにしてしまっている」といったケースも多くありますが、少しでもデメリットをなくせるようお早めにご相談ください。

DEMERIT 01 相続ができない	相続にあたっては、誰が財産を相続するのかを決めて遺産分割協議書を作成する必要があります。それができなければ相続財産に手をつけることはできません。
DEMERIT 02 期限を過ぎると相続税が申告できない	たとえば、相続税は相続の開始があったこと知った日から10カ月以内に、相続を放棄する場合には3か月以内に申告をおこなうと期限が定められています。それを過ぎると申告を受け付けてもらえなかったり、追徴課税が発生したりといったリスクが生じる場合もあります。
DEMERIT 03 税金などの負担が増す	不動産には固定資産税が発生し、毎年支払わなくてはなりません。また管理する手間・費用も必要です。遺産分割ができていなければ相続はできませんが、名義が被相続人のままであっても相続人が責任を負うことになります。
DEMERIT 04 相続した財産を失うリスクがある	相続した不動産の中に価値ある美術品や骨とう品などがあったとしても、時間が経つと所在がわからなくなってしまうといったことはありがちだといえます。遺産分割協議は早期におこない、財産をしっかり分けることが大切です。
DEMERIT 05 数次相続（次の代への相続）が始まってしまう	相続を放置しているうちに、その相続人が亡くなられると、次の相続「数次相続」が始まってしまいます。そうなると相続の手続きはより複雑化します。
DEMERIT 06 相続登記を勝手にされてしまう	遺産分割を放置している間にも、共同の相続人が勝手に共同名義で不動産の相続登記をすることが可能です。遺産分割協議の結果が確定するまで、持ち分の割合は法定相続に従うため、場合によっては損失につながるリスクもあります。

相続不動産を売却するメリット

相続不動産を活用する予定がない場合、早めに売却するのがおすすめです。売却することで得られるメリットは以下の通りです。放置すればするほどデメリットは増すため、なるべく早く検討しましょう。

MERIT 01
相続によるトラブルを
回避できる

不動産は現金と違って容易に分割できないのが特徴です。共同名義で相続することもできますが、残念ながら後にトラブルにつながる可能性もあるのが事実です。

また共同名義のままさらに次の世代へ相続すれば、共有する人数が増えることになり、より状況は難しくなってしまうでしょう。早めに売却して相続人で分け合うことで、後のトラブルを回避できます。

MERIT 02
固定資産税や管理費用などの
負担を減らせる

不動産は人が住んでいなくても、固定資産税や火災保険料などが発生します。マンションであれば、さらに管理費や修繕積立金なども加わるでしょう。戸建であっても、管理する費用が必要です。

これらの負担は放置すればするほどかさんでいきます。将来的に活用する予定がないのであれば、早めに売却するのがおすすめです。

不動産売却　相続前・相続後の違い

不動産売却を相続前もしくは相続後におこなうと、何が変わるのでしょうか。事前に知っておければ、相続後のトラブルを避けられるかもしれません。その違いを比較してみましょう。

相続前に売却した場合

不動産を相続する前に売却して現金化すると、相続人にスムーズに分割しやすくなりトラブルを避けることが可能になります。

課税額は通常の不動産売買と同じであり、売却時の価格によって変わります。原則的に被相続人には、売却代金から取得費や譲渡費用を控除した譲渡所得に20％を乗じた譲渡所得税が課せられます。

なお被相続人が売却によって得た代金を使わなかった場合、相続税の対象となるため注意しましょう。

相続後に売却した場合

被相続人が支払う税金の額は、売却が相続前でも相続後であってもあまり変わらないといわれています。

しかし、相続が開始した日から10カ月後の翌日から3年以内に不動産を売却すると、譲渡所得を元に相続税を支払ったうち、不動産に課税される相続税を取得費とみなして加算することが可能になる制度があります。つまりこの期限内に売却することで節税対策につながるといえるでしょう。

特例控除を受けるためには

相続した不動産をすぐに売却することで、以下の特例控除を受けることが可能です。相続によって発生する負担を軽減するため活用することをおすすめします。

取得加算の特例

「取得加算の特例」とは、相続財産を相続した場合に発生する取得費に対する特例です。

この特例では、相続した不動産を3年以内に譲渡すると相続税額のうち一定金額を取得費に加算できます。取得費が増えれば譲渡所得が上がり、不動産譲渡に対して発生する譲渡所得税の節税が可能になります。

この特例には適用要件があるため、くわしくは国税庁のページをご確認ください。

空き家の3,000万円特別控除

「空き家の3,000万円特別控除」とは、被相続人が住んでいた空き家を売ったときに受けられる特例です。

これを利用すれば譲渡所得から最高3,000万円まで控除が可能になり、節税が可能になります。ただし利用するにはその建物が建築された時期をはじめとする要件に該当する必要があるうえ、売却する期間にも制限があります。くわしくは国税庁のページをご確認ください。

空地空家

空き家・空き地のお悩みを解決しましょう

空き家や空き地をお持ちでありいずれ活用する予定がない場合には、早めに売却するのがおすすめです。空き家・空き地を放置することには多くのデメリットが伴います。さいたま市で不動産売却をおこなう「リアルリンクス株式会社」では、それぞれの状況に適したご提案が可能です。まずはお気軽にご相談ください。

空き家・空き地に関するお困りごと

☑相続した実家が空き家になっている☑思い入れがある実家をなかなか手放す気持ちになれない
☑空き家・空き地をどう活用すればよいのかわからない☑遠方にある空き地を売りたい
☑固定資産税が負担になってきた☑相続の問題があり活用の話が進まない
☑相続のことで子どもを悩ませたくない☑売却を考えたが複数の不動産会社で「売れない」と言われた
このようなことでお悩みなら、リアルリンクスにご相談ください。当社には空き家・空き地の売却実績が多数ありますので、空き家・空き地の条件に合わせたご提案が可能です。放置してよいことはありません。どうぞお早めにお問い合わせください。

空き家・空き地を放置するデメリット

空き家・空き地は放置してよいことはありません。「とくに活用する予定はない」「ただそのままにしてしまっている」なら、早めに売却を検討することをおすすめします。放置することで生じるデメリットをご紹介します。

DEMERIT 01 景観・安全性が悪くなる	建物は人が住まなくなると急激に劣化するものです。放置すればするほど建物は傷み、庭の草木が生い茂って害虫・害獣の棲みかになることも少なくありません。景観が悪くなるうえに、瓦が落ちたり塀が倒れたりすれば、近隣の方に危険をおよぼしかねません。
DEMERIT 02 資産価値が下がる	建物が劣化しシロアリ被害が生じたり、庭や空き地が雑草で覆われたりすれば、当然資産価値が下がります。放置された空き家がある地域は、地域自体の価値を下げることにもつながってしまいます。
DEMERIT 03 税金などの負担が増す	空き家・空き地は使用していなくても、毎年固定資産税などの納税が必要です。また空き家を放置して景観・治安が悪化し、自治体に「特定空き家」に指定されると、撤去や修繕を勧告・命令されたり、固定資産税の軽減措置を受けられなくなったりするなど大きなデメリットが生じます。
DEMERIT 04 犯罪の温床となる	明らかに空き家だと認識されると、空き巣や不法投棄の現場になったり、放火の対象になったりするケースも少なくありません。犯罪の温床となり、近隣の方に迷惑をかけてしまいます。

空き家・空き地の売却するメリット

空き家・空き地を売却することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。「売る」のであれば、早めに決断するのがおすすめです。売却によって得られるメリットは以下の通りです。

MERIT 01
資産価値が下がる前に
現金化できる

一般的に不動産は年数が経過するほど価値が下がっていくものです。とくに昨今は人口が減少しており、将来的に買い手がつかなくなってしまうリスクもあるのも事実です。

ただ放置し資産価値が下がってしまってから売るよりも、早めに決断して価値のあるうちに現金化するのがよいでしょう。

MERIT 02
固定資産税や管理費用などの負担をなくせる

空き家・空き地には、毎年固定資産税や火災保険料などが発生します。マンションであれば、さらに管理費や修繕積立金なども必要です。

これらの負担は年数を重ねれば重ねるほど増大していくため、将来的に活用する予定がないのであれば早めに売却するのがおすすめです。

空き家を売却する方法

空き家を売却するには2つの方法があります。1つ目は「そのまま売却する」、2つ目は「建物を解体して更地にして売る」です。その違いは以下の通りです。

空き家をそのまま売却するケース

その空き家の立地がよく、また築年数が浅く状態もよい物件であった場合には、空き家をそのまま売却することが可能です。もちろん遺品整理や清掃などは必要ですが、もっとも費用をかけずにすむ売り方だといえるでしょう。

しかし地方などにある築年数の古い空き家で、何年も放置してしまっていたような物件であれば、そのままではなかなか買い手がつかないのが事実です。そのため、この方法は適さないといえます。

建物を解体して更地にして売却するケース

築年数が古く状態もよくない空き家の場合、そのままでは買い手がつきません。そのため建物を解体して更地にしたほうが売りやすくなります。土地だけになることで買主は購入後のプランをイメージしやすくなるからです。

ただし売主には解体費用がかかります。また建物がなくなると固定資産税・都市計画税の優遇措置も受けられなくなり税金負担も大きくなるため、そういった点もふまえて検討することが大切です。

リアルリンクスではさまざまな状態の不動産売却をおこなってきた実績があります。それぞれに適した売却方法をご提案しますので、お気軽にご相談ください。

空き家・空き地を活用するには

空き家や空き地を売却せず、活用するという選択肢もあります。活用方法にはさまざまなものがありますが、不動産の特徴や地域の傾向などをふまえて決めることが大切です。おもな活用方法をご紹介します。

活用方法01
賃貸物件として貸し出す

空き家の築年数が浅く状態もよい場合には、そのまま賃貸物件として貸し出すことが可能です。状態によっては多少の修理やリフォームをし、クリーニングしたうえで貸し出すとよいでしょう。

活用方法02
建て替えて賃貸物件にする

空き家がそのまま貸し出せるような状態でないときには、解体して新たな賃貸住宅などを建て、貸し出す方法もあります。ただしこれにはコストがかかり、その後の管理も必要なため、しっかりと収支計算をすることが必要です。

活用方法03
更地にして土地活用する

古い建物を解体して更地にし、駐車場や事業用の土地として貸し出す方法です。ただし借り手が見つからず放置するようなことになれば固定資産税が増額してしまうため、市場調査をしたうえでおこなうことが大切です。

住宅ローン

離婚・住宅ローン返済でお困りの方へ

購入したときには予想もしなかった事態になり、家を手放すことになるケースは少なくありません。たとえば病気や離婚ほか、何らかの事情で住宅ローンの返済が難しくなってしまう場合もあるでしょう。さいたま市で不動産売却をおこなう「リアルリンクス株式会社」では、お客様のさまざまなお困りごとにしっかり寄り添い、最適な方法で売却をサポートいたします。どうぞお気軽にご相談ください。

離婚・住宅ローン返済に関するお困りごと

☑毎月の住宅ローン返済が苦しくなってきた☑住宅ローンの支払いを滞納している
☑金融機関から督促状が届いた☑このままでは競売にかけられてしまう
☑競売開始の決定通知が届いた☑離婚にあたり財産分与が必要になった
☑離婚に向け、とにかく早く家を売りたい
このようなことでお悩みなら、リアルリンクスにご相談ください。当社には、離婚や住宅ローンでお悩みの方の不動産売却を成功させるノウハウがあります。一緒にお困りごとを解決しましょう。

任意売却とは？

住宅ローン返済でお困りの方におすすめの売却方法があります。それが「任意売却」です。任意売却とは、住宅ローン返済が難しくなったときに債権者（住宅ローンを借りている金融機関）に了承を得て不動産を売却する方法です。

住宅ローンの滞納が続くと、債権者により抵当権の対象となっている不動産は差し押さえられ競売にかけられます。競売は不動産の債務者の希望を汲んでもらうことはできないうえに、市場の相場よりかなり低い額で売却されてしまいます。

任意売却はこのように不利な競売を避けられる方法です。仲介売却と同じ方法で売却活動をするため、市場の相場に近い価格で売れる可能性が高くなるなどのメリットを得られます。

任意売却を適用できる期間

任意売却には適用できる期間があり、それを過ぎると競売を避けられなくなってしまいます。任意売却をするなら、以下の期間内になるべく早く動くことが大切です。手遅れになってしまう前にお早めに検討しましょう。

ローン滞納3カ月以内	金融機関から催促状や一括弁済通知が届き始めます。このまま放置すると、競売にかけられる可能性が高まります。
ローン滞納4カ月以内	競売開始通知が届きます。これが届くと、一般的に4～5カ月程度で実際に競売がおこなわれると言われています。
ローン滞納5カ月まで以上	間もなく競売が始まります。裁判所から執行官が来たり、不動産会社による訪問調査がおこなわれたりします。
これを過ぎるといよいよ競売がスタートし、もう任意売却はできません。逆に言えば競売通知が届いてしまっても、実際に競売が始まる前まではまだ間に合います。「もう遅いかも……」とあきらめず当社までご相談ください。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売にはさまざまな違いがあります。競売がどれだけ不利になるのか、以下の表で比較してみましょう。

	任意売却	競売
売却価格	市場の相場に近い価格で売却できる	市場の相場の50～80％の価格で落札される
住宅ローン残債	減らせる	多く残ってしまう
引越し費用	交渉により残せる	残せない
引越し時期	交渉により決められる	希望は言えず、裁判所から引渡し命令が出たり強制執行されたりすることもある
情報の開示	事情を知られることなく売却できる	新聞やインターネットに情報が開示される
このように、任意売却と競売とでは大きな違いがあります。任意売却で少しでも住宅ローンの残債を減らせれば、その後の生活の見通しも立てやすくなるでしょう。

～住み続けるための選択肢「リースバック」～

慣れ親しんだマイホームを売った後にも住み続ける手段があります。それが「リースバック」です。リースバックとは、自宅などの不動産を売却した相手と賃貸借契約を結び、その後は賃貸料を支払ってそのまま住み続ける方法です。そのおもなメリットには以下のものが挙げられます。

・売却することでまとまった資金が手に入り、老後資金などに回せる
・固定資産税が不要になる
・引越しの手間・費用が不要
・近隣の方に事情を知られず住み続けられる
リースバックは、戸建てはもちろんマンションでも可能です。マンションの場合、管理費や修繕積立金も不要になります。リアルリンクスではリースバックのご相談にも対応していますのでお気軽にお問い合わせください。

その他

その他の売却メニュー

不動産売却にはさまざまな形があります。たとえば不動産取引をともなう「住み替え」や、家族に大切な不動産を託す「家族信託」、また投資用の賃貸不動産を売却する「オーナーチェンジ」など……。さいたま市で不動産売却をおこなう「リアルリンクス株式会社」では、売主様の状況に合った不動産売却をサポートしています。こちらではさまざまな不動産売却の形や、スムーズな売却を実現する調査「インスペクション」についてご紹介します。不動産売却については、どうぞ当社までご相談ください

住み替えとは？

住み替えとは、不動産取引を伴う住居変更のことを言います。たとえば「賃貸物件に住んでおり、マイホームを購入して引越す」「マイホームを売り、新しいマイホームを購入して引越す」「マイホームを売却し、賃貸物件へ引越す」といったケースが挙げられます。不動産の売買を伴わない、「賃貸物件から賃貸物件への引越し」は住み替えではありません。

住み替えは「売却」「購入」といった不動産取引をおこなう必要があるため、賃貸物件から賃貸物件への引越しよりも長い期間が必要です。一般的に3カ月～1年かかるといわれており、住み替え先によって期間は変わります。中古物件への住み替えなら3～6カ月、注文住宅を新築しての住み替えなら6カ月～1年かかりますので、余裕を持って計画を立てることが必要です。

家族信託とは？

家族信託とは、不動産を所有している親が元気なうちに子どもや親族などと契約を結び、子どもらが財産を管理できるようにする契約を言います。子どもらは不動産を修繕するのはもちろん、売却したり賃貸物件として貸し出したりすることも可能です。

ただし売却するには、家族信託契約の中に「不動産の処分」権限が盛り込まれていることが必要です。この内容が不動産登記にも反映されていれば、子どもらは親に変わって不動産を売却できます。

もし売買の項目が契約書になかった場合には、「不動産の処分」権限を追加するための変更をおこなうことが必要ですが、親が高齢になっていると難しくなるケースもあるため、契約書作成時にしっかり検討することが必要だといえるでしょう。

オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、賃借人のいる投資用の不動産物件を売買するものを言います。売買により、マンション1棟もしくは1部屋、戸建て住宅、店舗などの不動産において、現在のオーナーから次のオーナーに不動産の所有権や賃貸借契約の権利が移転します。

1世帯以上の賃借人がいる物件が対象となり、賃貸物件であってもすべて空き室であればオーナーチェンジにはなりません。買主となる新しいオーナーは購入後すぐに家賃を回収でき、リフォームやクリーニングなどの初期費用もかからないなど多くのメリットを得られます。

そのためスムーズに売却するには、売主である現在のオーナーは、できかぎりそのメリットを減らさないよう、以前に更新料を無料にするなどして現在の入居者に契約更新を促したり、家賃を見直したりするなどしておくことが必要です。

インスペクションとは？

インスペクションとは、宅地建物取引業法により「国が定めた既存住宅状況調査方法基準に従って実施する調査」と規定されているものです。調査は既存住宅状況調査講習を修了した建築士がおこないます。インスペクションは売主におこなう義務はありませんが、不動産を「高く」「早く」売ることを可能にする調査だと言えるでしょう。

インスペクションに合格している物件であることは買主の安心につながります。そのため希望価格で売却できたり、早期に話がまとまったりするといったメリットを得られます。また安心できるのは売主も同じであり、建物の状態を知ったうえで売却することが可能です。

またインスペクションに合格すると、瑕疵担保保険への加入が可能になります。物件にさらなる付加価値が生まれ、より売りやすくなるでしょう。

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